Limite do Poder Condominial

03.04.2020 | 16:18 , , 0

Considerações sobre as medidas que vêm sendo tomadas pelos condomínios e síndicos, em face ao estado de calamidade pública causado pelo COVID-19.

O Direito de Vizinhança, disciplinado no artigo 1.336, IV, do Código Civil Brasileiro, determina que é dever do condômino não prejudicar a saúde dos demais.

Dessa forma, realizando uma leitura conjunta com as atribuições do síndico previstas no artigo 1.348, também do Código Civil, chega-se à conclusão de que cabe ao condomínio fiscalizar tal dever, especialmente no que toca o uso das partes comuns e exposição aos demais condôminos e ocupantes. Muito embora também caiba aos vizinhos tomar suas medidas individuais com base no artigo 1.277 do Código Civil.

Considerando que todas as medidas tomadas provavelmente restringirão os condôminos/ocupantes em seu direito de ir e vir nos condomínios, é imperativo que as ações sejam fundamentadas, a fim de resguardar a todos.

A fundamentação pode ser retirada de um decreto do Poder Executivo, de uma orientação da Organização Mundial de Saúde (OMS), de uma regra da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa).

Sobre o acesso a entrada da edificação, é possível regulamentar tal acesso, mas não se deve proibir que novos moradores/ocupantes ou visitantes adentrem o condomínio quando autorizados pelo proprietário da unidade, salvo hipótese extrema, como uma quarentena rígida imposta pelo Poder Público – como a feita na China, proibindo entrada de visitantes em prédios.

Entretanto, pode se proibir atividades de hospedagem, como as negociadas via Airbnb ou Booking, pois têm natureza não residencial e expõe a coletividade à grande rotatividade e, consequentemente, risco de contágio, mesmo que a demanda esteja baixa.

Sobre o acesso aos elevadores, a preocupação se funda no espaço curto entre os usuários dentro do aparelho de transporte em ambiente fechado e ventilação limitada ou inexistente.

Entretanto, não é possível proibir o uso do elevador, apenas pode ser reduzido o limite de pessoas que podem utiliza-lo ao mesmo tempo, deixando esse limite facultativo para os ocupantes da mesma unidade imobiliária ou quem mais desejar.

Em se tratando de uso de áreas comuns, a competência para se criar regras é da assembleia. No entanto, dependendo do embasamento, o síndico pode e deve tomar as decisões que entender mais adequadas para resguardar a saúde dos ocupantes da edificação.

Posteriormente, deverá convocar assembleia para prestar contas de seus atos e ratificar suas decisões ou responsabilizar-se por elas.

Dessa forma, é essencial que tenha fundamento jurídico para cada ato que praticou a fim de evitar ser responsabilizado cível, criminal e administrativamente.

Outro ponto interessante é fazer uso da tecnologia para viabilizar a participação de condôminos à distância – o que pode ser facilmente implementado com avaliação jurídica.

Participação e voto, por exemplo, podem ser viabilizados, por WhatsApp, Skype, Zoom. Com a adequada preparação jurídica, a parte presencial da assembleia poderá ser substituída por uma conferência online em tempo real e coleta individualizada de voto, também à distância.

Sobre a proibição do acesso de pessoas que aparentem ter problemas de saúde, esta medida não pode ser adotada, visto que é discriminatória e ineficiente, levando em conta que nem sempre um portador de doença infectocontagiosa apresenta sintomas.

Outro grande receio dos condomínios é em consideração a eleição de síndico que, se não votado, poderá prejudicar a representação do condomínio perante bancos e a Receita Federal.

Apesar de ser uma preocupação válida, entende-se que há fundamentação jurídica suficiente para se obter autorização excepcional mantendo tal representação perante terceiros, mesmo que com o apoio do Poder Judiciário.

Deve-se ter em mente que dificilmente o Poder Judiciário invalidará assembleia que teve o máximo de cautelas jurídicas por uma ou outra falta de conformidade, especialmente considerando o risco de contágio.

SObre as obrigações de proteção e informação de quem está doente ou com suspeita, considerando que todo condômino tem o dever de não prejudicar a segurança, saúde, sossego dos demais dependendo do risco, pode-se exigir que:

– Se utilizem máscaras e luvas descartáveis enquanto estiverem em qualquer parte comum, especialmente em áreas confinadas, como o elevador;

– Que comuniquem ao condomínio suspeita ou confirmação de existência de doença infectocontagiosa que possa afetar os demais.

Mesmo sem autorização da assembleia, é permitido ao síndico comandar gastos relacionados a equipamentos de proteção individual (EPI) para seus funcionários (máscaras, luvas, água e sabão para os funcionários, assim como álcool em gel ou líquido 70% para a limpeza de superfícies). Também é recomendável a instalação de dispensers com álcool em gel nas áreas comuns do condomínio, embora o fornecimento de álcool seja um custo, é uma vantagem para o condomínio mantendo o ambiente mais limpo e diminuindo a disseminação do vírus nas áreas comuns.

Por fim, o descumprimento de regras que visam proteger a saúde dos ocupantes está sujeito à multa e outras medidas judiciais de emergência. Destacando que são crimes contra a saúde pública propagar doenças (artigo 267 do Código Penal) e descumprir determinações do poder público para evitar propagação de doença contagiosas (artigo 268 do Código Penal).

KOCH ADVOGADOS ASSOCIADOS – OAB/RS 689

CAMILLE CULAU – OAB/RS 116/076

MARIANA PORTO KOCH – OAB/RS 73.319

LAURY ERNESTO KOCH – OAB/RS 24.065

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